大台北法拍屋

點交面面觀

一般買中古市場的房屋，求的是〔快速〕〔能看屋〕〔簡單〕；但標購法拍屋，買房子的民眾最擔心的是房子到底〔點交不點交〕〔能不能看屋〕〔會不會複雜〕，雖然價錢比市場便宜很多，但怕點交房屋麻煩且又擔心房子交不出來；而不點交的房子糾紛多，有點交的房子其點交程序也相當繁瑣；要如何排除點交的疑難，是投入法拍屋入門的第一課題。 目前法院拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

• 可確定為點交 (９０％的機率)──有１０%的可能是會變卦的
  查封時確定為空屋、或屋主自住、或第三人無權佔有、或承租人被排除租賃權，拍定後法院會依拍定人之聲請，並以〔強制執行法〕第９９條規定辦理…以司法程序將房屋點交給拍定人。
• 有條件性的點交 (５０％的機率)──有５０%的可能是會變卦的..如果有下列情形所述時…
  查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，若不屬實則不點交，投標人應自行查明」或「租賃權業經本院除去，如確定則點交，否則為不點交」，此為有條件之點交。 上述所述的情形有下列案子可做參考： http：//www.wretch.cc/album/show.php？i=paimaihouse&b=2&f=1274669190&p=18
• 確定為不點交 (７０％的機率會變點交)──有３０%的機率仍然不點交 查封前即有租約，且無法被排除租賃權或其他佔有使用的權源，因此拍定後確定不點交。通常在債務人〔即借款人〕向銀行借錢時...銀行會請借款人簽具一張〔無租賃切結〕及〔自動放棄上訴權利〕等切結書.. 因此不管房子是否〔不點交〕的情況法院都會被排除〔被限制登記房子的屋主〕或〔其他佔用的權源〕所立的租約...並除去租約但若在銀行貸款設定〔之前〕即有租約存在，此租約便無法被法院排除；因此遇上此類的案子，在銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
• 點交變為不點交 (１０％的機率)──有９０%還是會點交的
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。 當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。 上述所述的情形有下列案子可做參考： http：//www.wretch.cc/album/show.php？i=paimaihouse&b=2&f=1274669192&p=20 此種情形仍有在投標結束，準備開標時，法官當場將該案在未唱標時說明該標於得標後有不點交的狀況，並說明如不願意的人可以當場退還標單，如不願退標者，得標後須接受不點交的狀況。此種情形不像上述情形，是根本不能退標的，因此投標前須三思。
• 不點交變為點交 (９０％的機率)──有１０%的機率是銀行不知道要排除
  一般來講，不點交變點交，都是銀行提起以侵害其債權金額時，銀行可根據〔民法〕第８６６條規定： 不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
  相關網址如下： http：//law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp？no=1B0000001866 及當時債務人向銀行借錢時...銀行會請借款人簽具一張〔無租賃切結〕及〔自動放棄上訴權利〕等切結書..以上五種點交狀況，對於有專業經驗的投標人，因個案筆錄內容及承辦法官對管區員警製作的〔拍賣現場筆錄〕及〔債權銀行的陳述〕綜合的自由心證，而有不同判斷及處裡方法；但如亳無法拍經驗的投標人，就經常會有誤判情況及不正確的處理，而造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎！！

以上五種點交狀況，對於有專業經驗的投標人，因個案筆錄內容及承辦法官對管區員警製作的〔拍賣現場筆錄〕及〔債權銀行的陳述〕綜合的自由心證，而有不同判斷及處裡方法；但如亳無法拍經驗的投標人，就經常會有誤判情況及不正確的處理，而造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎！！